2024년부터 본격적으로 시행된 ‘스트레스 DSR’ 제도는 주택담보대출 시장에 적지 않은 파장을 일으키고 있습니다. 특히 서울과 지방 간의 주택 시장 차이로 인해 이 제도의 영향력도 지역별로 다르게 작용하고 있습니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR이 무엇인지, 서울과 지방의 적용 방식에 어떤 차이가 있는지, 그리고 실수요자 입장에서 어떤 전략이 필요한지를 심층 분석해 보겠습니다.
스트레스 DSR이란? – 개념과 배경
‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’은 향후 금리 상승 가능성을 반영하여, 실제 금리가 아닌 ‘가상의 금리’를 적용해 대출 상환능력을 평가하는 방식입니다. 금융당국은 기존 DSR이 실제 적용금리 기준으로 산정되다 보니 금리 인상 시 차주의 상환 부담을 제대로 반영하지 못하는 문제점을 지적해 왔습니다. 이에 따라 2024년부터 스트레스 DSR 제도를 도입해, 주담대 심사 시 미래 금리 위험까지 감안하도록 개선했습니다.
예를 들어, 현재 고정금리 3.5%로 대출을 받더라도, 심사 시에는 6~7% 수준의 ‘스트레스 금리’를 적용해 상환 가능성을 판단합니다. 이는 차주의 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이 일정 수준 이하(예: 40%)를 넘지 않도록 하여 가계부채의 건전성을 확보하려는 목적입니다.
이 제도는 특히 고액 주택을 구매하려는 수요자나 기존에 다수의 대출을 보유한 차주에게는 부담이 될 수 있으며, 중저가 주택을 찾는 실수요자에게 상대적으로 유리한 조건을 만들 수 있습니다. 하지만 실제 적용은 지역별, 대출 유형별로 다르기 때문에 세부적으로 따져보는 것이 필요합니다.
서울 주택시장 – DSR 규제의 직격탄
서울은 전국에서 가장 높은 주택가격을 기록하고 있는 지역이며, 대부분의 아파트는 고가 주택에 속합니다. 이로 인해 스트레스 DSR 적용 시 대출 가능 금액이 급격히 줄어드는 문제가 발생합니다. 특히 9억 원 이상 주택은 이미 DSR 40% 적용 대상이었으나, 스트레스 금리까지 적용되면서 실제 대출 가능 금액이 10~20% 가까이 줄어들 수 있습니다.
예를 들어 연소득 7천만 원인 차주가 10억 원 아파트를 구매하려고 할 경우, 기존 DSR 하에서는 약 5억 원 정도 대출이 가능했지만, 스트레스 DSR 도입 이후 약 4억 원 수준으로 줄어드는 사례가 늘고 있습니다. 그만큼 자금 마련 부담이 커지는 셈입니다.
또한 서울은 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 곳이 많기 때문에 LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율)와 같은 다른 규제들도 동시에 적용됩니다. 이로 인해 대출을 통해 내 집 마련을 하려는 실수요자들이 큰 부담을 겪게 되며, 자금력이 부족한 청년층이나 1 주택 실수요자들이 서울 시장에 진입하기 어려워지고 있습니다.
이와 같은 규제 강화는 서울의 거래량을 감소시키고 있으며, 일부 전문가들은 거래 절벽이 장기화될 가능성도 제기하고 있습니다. 따라서 서울 지역에서 주택 구입을 고려 중이라면 대출 가능 한도와 상환 계획을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
지방 시장 – 규제 여파는 덜하지만, 주의 필요
반면 지방 시장은 스트레스 DSR의 영향이 비교적 덜한 편입니다. 우선 지방의 경우 평균 주택가격이 서울보다 낮기 때문에, 고가 주택에 해당되지 않는 경우가 많아 DSR 심사 기준을 충족하기가 더 쉽습니다. 또한 규제지역으로 지정되지 않은 곳이 많아 LTV·DTI 규제도 완화되어 있는 경우가 많습니다.
지방 중소도시나 비규제지역에서는 아직도 LTV 70% 이상까지 대출이 가능한 곳도 있으며, 스트레스 DSR 적용 시에도 대출 가능 금액의 감소 폭이 서울보다 작습니다. 예컨대 연소득 5천만 원의 차주가 지방에서 3억 원대 아파트를 구매할 경우, 스트레스 DSR이 적용되더라도 대출 한도 내에서 충분한 자금 조달이 가능합니다.
다만 지방 역시 금리 상승에 따른 상환 부담은 피할 수 없기 때문에, 대출을 결정하기 전에는 스트레스 금리를 기준으로 월 상환액을 계산해 보는 것이 필요합니다. 특히 청약 예정자나 실수요자라면 스트레스 DSR이 실제 생활비와 재정에 어떤 영향을 미칠지를 사전에 따져야 합니다.
또한 일부 지방도시는 경기 침체와 인구 감소로 인해 주택 가치 하락 위험이 있으므로, 대출을 통해 매입한 경우 장기적인 가치 보전 여부를 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다.
스트레스 DSR 제도는 전국적으로 일괄 적용되지만, 실제 시장에 미치는 영향은 서울과 지방에서 상당한 차이를 보입니다. 서울은 고가 주택과 다중 규제로 인해 대출 가능성이 크게 줄어들고 있으며, 지방은 상대적으로 완화된 규제 속에서 유리한 조건이 형성되고 있습니다.
따라서 내 집 마련이나 주택 투자를 고려하는 사람이라면 단순히 금리만 비교할 것이 아니라, 자신이 속한 지역의 규제 수준, 평균 주택가격, 미래 금리 변화 등을 종합적으로 고려해 대출 전략을 수립해야 합니다. 특히 실수요자라면 스트레스 DSR 기준에 맞춰 무리 없는 상환 계획을 세우는 것이 금융 안정성을 확보하는 데 중요합니다.